楼市，大反攻开始了！
文/子木自从前几天政治局会议，抹去“房住不炒”，强调“适时优化房地产政策”后。税务局和住建部，响应号召，紧急出台跟进政策。减税政策一夜刷屏，没有做解读，是因为都是些老政策汇总。但后来仔细想想，这个出场时机和方式，何不是对政治局会议的响应，在房地产税收层面，为市场注入信心。起到敲定、督促、传导的作用。而住建局，则是在昨天晚上，紧跟其后表明态度：进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不认贷”等政策措施。我们一条一条看。1、降首付比例和贷款利率。这是上半年的主流救市政策，截至目前，大部分城市首套首付比例都降到了2成，贷款利率最低可以跑到3字头。基本处于历史最低水平。这条政策的提出，无疑在政策端给足了想象空间，鼓励进一步下调，支持刚需购房。一般市场都会超前于政策，尤其现在银行信贷业务这么难做，为了挖掘业务需求，我猜测，接下来很可能在二套房的首付比例和利率上也会放开。2、改善性住房换购税费减免。这个是首次提出的概念，上半年一些城市推出“带押过户”，降低置换成本，这次又进一步提到了税，属于进一步刺激改善需求。这就对了……过去一直把矛头对准刚需，但事实上，全国主要城市房地产“核动力”早就切换到了改善需求。刚需决定了楼市的下限，改善决定了楼市的上限。唤醒改善，才能真正修复楼市。3、认房不认贷。当年出台时，我就发文，认为这是史上最蠢的条例，没有之一，毫无根据、毫无逻辑、毫无道理。拿北京来讲，只要你之前买过房，贷过款，或者说已经把贷款结清了，都算二套，二套非普首付比例就要达到80%……一个朋友前段时间咬牙切齿，5年前给孩子在外地买套小房子过渡，房贷早还完了，房子也卖了，现在在北京买房，还是二套。。这对购买力的遏制非常严重，纯粹为了冻结流动性。这次没有提“不认房认贷”，而是“认房不认贷”，倒也合理，因为取消“认房”，就是在典型鼓励炒作了。三条研究的方向，表面上是广域范围全国普适，但明白人都知道，条条都是为一线城市，量身定做。其他城市比如杭州、武汉、成都，这些明星二线城市，表面上还有条条框框限制政策，但基本上也是名存实亡，强装面子。自此，一线城市放开的概率，上升到99.9%。很多人问我，一线城市如果放开，楼市会起来吗？答案是肯定的。这些年四大一线城市，购买限制极其残酷，纵使如此，也跑出了大涨小跌的行情，拿北京来说，2017年房价最高峰是7万多每平米。后来出台“认房认贷”等政策，楼市在极端压制的情况下，反向上行，房价涨到7万多每平米，足见购买力的稳健。全国主要资金、高净值群体、核心资源，都在一线城市，并对全国有钱人持续高强度虹吸，只要放开，人们为了占位资源，依旧会加持一线城市资产。这个逻辑过去成立，在房地产后半段依旧成立，抬杠者可以去参考其他国家的核心城市房地产发展史。一线城市放开，全国资金向上涌动汇集，但因为限购的原因，预期和资金位又会溢出到二线城市，形成大规模的板块轮动。2015年-2023年，8年时间，好像正对应了房地产大周期。网上很多媒体已经开始喧鼓锣天了，号称全国房价暴涨正式启动，我认为有些夸张了。现在来看，房地产政策历史最松，购房成本历史最低，房价除个别城市，也基本都跌回到了2018年之前。看似条件都充沛，但房价、政策、购买力中，唯独购买力尚不明确。银行里躺着140万亿的储蓄资金，基本都是有钱人的，中下游还面临着收入预期不稳的困境。这也意味着，短期内，这波行情来的会很快，但规模不会很大，房价涨幅只属于少数城市。只有真正的经济问题得以解决，就业充沛，收入预期稳健，才能考虑有全国范围内的大行情，这个我们要清晰的认知。这轮行情，高能级城市寻求升值，低能级城市寻求保值。无论你是否是刚需，有没有投资需求，都不重要，重要的是你能动起来，主动寻求资产避险：100平米左右、小三居、电梯、次新房、低密度、地铁盘、好学校、产业商圈……能挨几个是几个。住房需求可能是短暂的，但住好房子的需求是永恒的。值得注意的是，这次住建局又提到了两句话：1、稳住建筑业和房地产两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。2、要以工业化、数字化、绿色化为方向，充分发挥建筑业“促投资、稳增长、保就业”。房地产=支柱=经济=投资=就业这在过去是不能提的，会被认为是“房地产绑定经济”的错误言论，罪大恶极，而现在，态度得以全方位支撑。这也意味着，房地产将会全力以赴，无下限刺激，直至救活为止，熟悉的配方，兜兜转转回来了。中央决心已定，“房住不炒”压头四大字，彻底沦为历史，任何部门只有配合与落地，很难转移。很多人心里肯定不痛快，骂骂咧咧，钱还没赚够，房价又要涨？这就是市场，永远不会等任何人，房子也注定不会让所有人都买得起，不然也不会推出保障租赁房，推动住房双轨制。形势，形势，形是现象，势是规律，以现象推导规律，以规律复盘现象，对于买房人来说，重势而不是形。房地产向上的通道打开了，无论承认不承认，都不重要，重要的是你如何看待它，跟随它或者匹配它。接下来我会挨个城市做专题报道，至于哪些城市会趁势崛起，哪些城市彻底丧失机遇，我会时刻帮大家分析跟踪。
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